13600元/㎡住曲江，真的让人羡慕吗｜房哥验房报告63期（西安曲江）

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1.西安曲江妇产医院

「西安房哥」是本地购房服务平台，要选房先问房，要收房先验房！验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从验房视角，为大家实景呈现西安西安夜生活各小区交付实景，让你买房后更懂收房！今天第63期，阳光城·翡丽曲江；

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查验时间：2022年11月17日查验房源：阳光城·翡丽曲江（二期），132㎡精装房，小高层购入时间：19年，13600元/㎡，不摇号买房无技巧，全凭买的早，一致被卖房的奉为金句，至少在19年是这样的，那个房价上涨期，人人都买商品房的时代，曲江，经开，高新，长安，总会沾上一些房价上涨红利；

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尤其是曲江，以创意谷为圆心，周边的万科，海德堡，阳光城占尽地利，学校，商业，地铁齐全，不缺拥鳖，虽然一分钱一分货，但总归是如期交房；小区本身很一般，但双地铁，曲江学区，创意谷这些 卖点还是跑赢产品的，13600元/㎡，因为涨价了，其实不亏！

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备注：以下文字4800字，图片40张，阅读需16分钟，耐心看完更懂买房！撰文：不知火验房师：小王、小朱周边现状曲江的火热，在19年正西安夜生活盛，除万科翡翠国际，天地源大都汇，华润曲江九里等神盘外，还有阳光城翡丽曲江，熟悉的人都知道，此前这里叫曲江紫金城。

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（小区位置示意）小区最早14年开卖，当年高层均价5900元/㎡，卖到17年稳定在6500元/㎡，17年被阳光城收购后，改名阳光城翡丽曲江；既是老盘焕新，同时自己又成了老盘，一直到去年7月，小区还有最后一栋高层，但均价已经到了毛坯16239元/㎡，在当时仍然是天地源西安夜生活外，曲江很低新房门槛；

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（马腾空车城实景）虽然位置在曲江浐灞边界，更多人叫这里马腾空，但位置确实属于曲江，且地势高耸，楼栋非常醒目，小区东北角就是五号线和八号线交汇的马腾空站，学区为曲江七小和曲江一中；稍远一点，既有雁鸣湖，又有西安植物园，创意谷直线一公里，小区向北，是曲江雁塔共建的西安文化科教园，豪宅星河湾就在这里，总的来说，是个不错的位置。

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（阳光西安夜生活城紫金城）周边的万科东方传奇，海德堡都是二手房的热门选手，阳光城品质一般，位置靠近曲江边缘，二手房价格也稍低一些，均价20000+出头，对于低门槛曲江买房的，翡丽曲江还是性价比很高的当然，一分钱一分货，定位刚需小区，销售价格不高，对应的品质也比较一般，到底小区什么样，看完今天的报告，你会更懂买曲江，到底值不值！。

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大门立面查验关键词：立面，色调，观感，施工细节阳光城·翡丽曲江东侧西安夜生活大门为欧式风格，门头挑高两层，在布局上突出了轴线的对称；外立面采用米黄色石材增加质感整个门头注重装饰，运用廊柱、雕花、线条等制作工艺，凸显精细与考究，大门墙面装有装饰壁灯，正上方带有小区标识。

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入口作为小区的脸面，整体给人以庄重、典雅，气势恢宏的观感，这种欧式风格是前些年开发商非常喜欢的。

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（小区东侧大门实景）大门入口正中，设计了涌泉水景，四周围绕一圈喷西安夜生活水石雕天鹅，增加观赏性。

（小区地库出入口实景）小区入口有保安亭和刷卡闸机供行人通过，大门左侧为地库出入口，实现人车分流。

（底商外立面实景）大门两侧沿街设有底商，挑高两层，立面为米黄色石材；一期底商营业多年，餐饮店居多，此外还有便利店、药店等底商未设置独立空调机位，空调外机悬挂于墙面，比较凌乱；门口地铁八号线在建，门口受围挡影响，行人通过不便。

（北向小高层外立面实景）

（东向小高层外立面实景）小高层外西安夜生活立面裙楼部分为土黄色真石漆搭配同色装饰线条，上部为同色系涂料通刷，洋房、小高与高层同质同色。

（外立面远景展示）高层、小高层和洋房三者建筑风格与色调和谐统一，整体造型轮廓整齐，沉稳简约，住宅配色较为传统，典型的老产品。

（小高层外立面施工细节）施工细节部分，喷涂用料及做工良好，墙面装饰线条勾缝完整、顺直，平整度高，未见污染、鼓包、不平等现象景观园林查验关键词：绿化，层次，搭配，树种，观感阳光城·翡丽曲西安夜生活江总占地134亩，容积率3.5，绿化率35%，总规划23栋楼，由高层、小高层、洋房组成。

小区分两期开发，一期已交付入住，二期除在交付的，还有部分在建。

（小区楼位分布图）整个小区借助乐游塬地势凸起而建，小区为台地式景观，从东至西，所有楼栋由低到高依势向上建造，观景视野开阔。

（阳光城·翡丽曲江景观实景）阳光城·翡丽曲江中庭楼间距大，因此在入口的主轴景观上花了些心思；一期已交付入住多年，植被绿化率高，苗西安夜生活木生长繁茂；而新交付的二期，与一期对比苗木整体偏小，枝叶稀疏，整体来说，园区内绿量充足，中庭景观出彩，但景观在营造手法上并没有多少亮点。

（小区中庭景观）小区中庭景观建造的很有排场，因地势原因进入小区大门就开始抬升，第一个台地落差有9米之高，因此除了楼梯还带有一部电梯，并在台阶中间顺势增加了流水水景。

（小区中庭景观）石阶而上，园区继续抬升，跌水水景、景观植被分布期间，这里在空旷的场地上做了开放的园林西安夜生活广场，场地开阔，日常休闲散步可满足。

（小区中庭景观）再往上，在宽阔的园路两侧，水景、植被和远处继续抬升的地势在眼前依次展开，归家的仪式感十足虽然小区舍得腾出大面积的空间对中庭景观进行打造，并且每一次抬升都用不同景观搭配出丰富的视觉体验，但因地势高差形成的大量台阶，攀爬起来确实不轻松。

（人行步道景观实景）人行步道上的景观，两侧景观未能营造出人与景相交融氛围感植被与路面之间有一定距离，苗木形态单薄，栽西安夜生活种得不够齐整，灌木与乔木层次搭配也不明显好在路面不是完全的板直生硬，并在视觉无限延伸的前方用植被进行缓冲，避免一通到底的单调。

（小区景观俯瞰实景）从高层向外远眺，草坪常绿，灌木栽种密实，二期的园内多数为中小乔木，大乔鲜有，且苗木搭配凌乱。高层间的消防扑救面留白偏多，彩色透水砖与仿石砖地面衔接生硬，搭配突兀。

（景观组团实景）在景观组团搭配上，充分利用植物的观赏特性，并进行色彩的组合与协调，通过花乔、西安夜生活果乔、常绿、落叶等不同植被营造四季美景园区内选择的树种有枇杷、玉兰、大叶女贞、国槐、红枫、花石榴、山杏、石楠、紫叶李、七叶树等多种植被。

（植被栽种细节）植被栽种细节上，部分乔木选型不佳，栽种零散、歪斜，层次简单，细节还有待提升。

（灌木交付实景）灌木交付部分，园区内多数灌木带采用冬青、黄杨、南天竹等品种做搭配，部分景观点缀卵叶女贞、红叶石楠等灌木，丰富的品种和色彩形成层次饱满的观感。

（灌木栽种细节）西安夜生活灌木栽种细节部分，部分灌木不够齐整、繁密，露土、枯黄和坏死等情况较多，影响整体美感。

（草坪栽种实景）草坪部分，寒冬时节，草坪已开始泛黄枯萎，偶见斑驳露土情况；落叶满地，日常维护不够及时。

（草坪路面过渡处理）草坪与地面软硬材质过渡部分，未做导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（地面铺装实景）地面铺装上，路面铺设芝麻白仿石砖和绛红色透水砖。

（地面铺装细节）两种砖石路面细看之下，色块铺装杂乱西安夜生活，缺角、破损及裂纹不在少数，砖缝距离不均匀，平整度一般。

（园内围栏实景）围栏部分，小区每层台地四周均设置围栏，内侧用低矮灌木+乔木做装饰生活设施查验关键词：儿童区，器材，电梯儿童娱乐场地部分，小区的楼宇间设有一处儿童娱乐场地，隐蔽在景观植被中，庇荫效果很好，地面为白沙坑，较为整洁，儿童在此嬉戏鞋袜极易灌沙。

（儿童娱乐场地）场地内设有攀爬物、滑滑梯、弹簧木马、跷跷板等娱乐设施。偌大的社区，活动场地和西安夜生活娱乐设施都偏少。

（阶梯式自动扶梯）东门入口处有一部阶梯式自动扶梯，扶梯带有防雨棚，供居民上下使用。

（园区休息设施）休息区主要分布在楼宇间，数量偏少，未见遮阳伞、软装座椅和小桌子等常规搭配。

（垃圾分类投放亭）垃圾分类投放亭设置在角落，带有拖把池、防雨棚和独立下水，垃圾桶放置到位，亭子带有栅栏门，未到投放时间为关闭状态。

（消防设施&天然气调压设备）消防设施放置在草坪上，消防设施标识清晰，冬季未做保温保西安夜生活护；天然气调压设备放置在景观中，四周未做遮挡与保护公区实景查验关键词：大堂观感，照明，电梯保护本次查验楼栋为小高层，总高18层2梯2户，公区部分包括户外大堂，内户大堂，电梯保护，平层公区四个部分。

（户外大堂实景）户外大堂挑高两层，地面铺设仿石砖，门头采用黑色干挂石材搭配玻璃窗，单元门左侧装有电子门禁，入口有台阶，左侧设无障碍通道整个门头方正简约，外观中规中矩并无过多亮点，同时门头和楼体色调搭配不太西安夜生活和谐，显得比较突兀、笨重。

（户内大堂实景）户内大堂挑高尚可，面积窄长，大堂简装，大白墙，瓷砖地，吸顶灯，采光尚可。

（电梯保护实景）电梯部分，品牌为三菱，左右双开门，可容纳14人，载重1050kg；电梯保护到位，卫生整洁，照明充足，电梯升降过程中噪音和抖动较大。

（平层公区电梯厅）平层公区电梯厅部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吸顶灯，电梯黑色石材包边。

（公区楼梯间实景）楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面西安夜生活乳胶漆，水泥地面，台阶有少量污染，卫生情况良好。楼顶地库查验关键词：地库大堂，标准车位，楼顶展示

（地库电梯厅）地库电梯厅部分，大白墙、瓷砖地、吸顶灯，光照尚可，无过多装饰，仅仅作为通道和电梯间；

（地库入户门实景）地库入户门部分，为金属防火门，门口带有台阶，墙面暂未安装安全出口指示灯，未见电子门禁和楼号标识，目前地库暂未交付。

（地库实景）

（标准车位）地库部分，地下车库三层，整体挑高一般，光照明亮；地西安夜生活面为金刚砂，车位标准未见异形车位和机械车位，地面部分有破损。

（楼顶实景）楼顶部分，顶面为水泥地面，卫生情况一般，排水，排烟，通风设备安装到位，工艺一般，此处仅展示实景户内验房查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总户内部分，此次查验的精装高层建面约132㎡，三室两厅一厨两卫户型。

全明户型，南北通透，双卧朝南，南北双阳台，U型厨房分区明确，空间利用率高。

（132㎡小高层户型结构示意图）

（132㎡小高层西安夜生活室内实景展示）

（132㎡小高层玄关实景）

（132㎡小高层客厅实景）

（132㎡小高层餐厅实景）

（132㎡小高层阳台实景）

（132㎡小高层卧室实景）装标部分，室内简装，智能门锁，玄关柜，新风系统，卧室木地板等安装到位，但窗户为普通推拉塑钢窗，质感一般。

（132㎡小高层细节展示）细节部分，有入户挂钩，小夜灯、双USB插座、穿衣镜等等。

（132㎡小高层厨房实景）厨房装标部分，烟机灶具、水槽洗碗机为方太品牌西安夜生活；燃气热水器为阿里斯顿品牌；净水器为沁园品牌。台盆、拉篮、凉霸等安装到位；木纹色地柜和白色吊柜全部做好，天然气表做隐藏处理。

（132㎡小高层卫生间实景）卫生间为干湿分离，台盆、马桶品牌为科勒；镜柜、五金、淋浴屏、暖风机均已安装到位。

最后，再来看看部分室内验房情况：验房过程中发现的问题不少，主要有弱电箱插座未固定，地面平整度误差大，下水漏水，角阀冷热装反，挡水条打胶开裂；墙砖空鼓，踢脚线松动，门套与西安夜生活墙缝宽，窗户开关异响，墙面不平、裂纹、流坠，柜门高低不一致，淋浴屏打胶不严，瓷砖勾缝不完整等。

（部分精装问题）精装房除了不少感观问题外，功能性的问题较多，尤其是水电部分，如下水漏水，冷热角阀装反，弱电箱插座未固定等，业主入住前一定要做好验收。注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）现场问题逐一记录，并出具电子版验房问题报告，维修结束后，可以约上门二次复验验收总结老盘最大西安夜生活的好处，就是可以让你体验房价时光倒流，但更加遵循一分钱一分货原理，欧式大门，台地景观，绿量充足，简单地库，是上个时代开发的标准思路；。

室内部分，回到了阳光城操刀，公区装修过于简单，室内验房问题较多，则是该价位上的普遍发挥了；但即便如此，13600元/㎡的装修房，曲江学区，双地铁，依旧是很多刚需的心头好，这里向东，万科，龙湖新盘，都说自己是曲江东，房价直奔18000+，但真正的曲江东，其实是这里！