破万西安楼市嗨了（西安楼市指南）

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来源：财经观潮作者：子非鱼01 | 西安楼市嗨了3月份中心城市西安夜生活的二手房成交量，均走出了回暖行情其中以西部的成都、西安最为耀眼关于成都，前两天本号已经写过，成都3月份的二手房成交量28818套，不仅创下了自身的历史最高纪录，同时超越了北京、上海这些传统的二手房成交量大户城市，制霸全国。

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西安的成交量虽然相比于成都逊色不少，但增速一点也不含糊新房方面，根据西安当地媒体华商报披露，保利和润机构发布的3月市场月报显示，西安整体成交124万㎡，环西安夜生活比、同比分别上涨38.3%和6%成交规模创近一年来新高。

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根据西安市住建局发布的数据显示：3月份，全市存量房（二手房）网签备案面积129.24万平方米，环比增长52.84%，同比增长108.38%；其中，住宅网签备案面积118.20万平方米（12151套），环比增长50.06%，同比增长105.14%。

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二手住宅成交量直接冲破1万套，高达12151套，环比增长西安夜生活了50%，相比于去年3月份则翻了一倍多。相比于去年10月份的低点，翻了近三倍。

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从上图走势可以看到，西安的二手房成交量从去年10月份见底之后开始抬升，但直到今年2月份才开始有了明显起色以目前西安的二手房成交规模来看，已经超越了荣枯线，进入了回暖通道中02 | 5个因素推动西安何以能够快速回暖？本号认为，主要有5点因素，尤其是最后一个：。

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第一，去年西安夜生活年末西安给二手房开了一道口子。去年11月19日，西安发布了《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》。

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《通知》提出：1，迁入户口无房户可买一套二手2，无户籍六个月社保可买一套二手3，引进人才无需社保4，二孩及以上家庭新增一套购房资格，可作为普通家庭参与摇号5、解开临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域限购。

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从五条内容可以看到，这份文件基本是为拯救二手房量身定做的在此之前，新落户西安，需要落户满一年才有资格购房，现在放松，落户即可购买二手房新房还得落户满一年才行非户籍，此前在5月28日放松之后，需要落户满一年才可购房，现在落户半年就可以购买二手房。

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二手房的桎梏被打开，是西安二手房成交量走强的基础第二，价格优势西安房价虽然在2019一度领涨全国，存在一定的泡沫，但价格整西安夜生活体相比于东部地区还是低了不少目前，西安的整体二手房均价也才1.6万元/平方米，核心区雁塔区均价2万元。

不要说与北上深相比，就是与杭州、南京、苏州、东莞这些均价动辄三四万的城市相比，也低不少尽管西安房价也存在泡沫，但并不是和北上广杭一样高不可攀，普通民众努力一下，还是有购房的希望这是西安楼市能够做出独立行情的底层逻辑。

第三，新房问题楼盘缠绕去年出现的问题楼盘，虽然郑州被卷入了漩涡中心，但西安的问题楼西安夜生活盘数量相比于郑州有过之而无不及克而瑞披露的2022年年末数据显示，武汉问题楼盘数量、套数和面积均位居全国第一，西安第二，郑州、昆明、长沙、南宁、成都等城市位居前十。

尽管去年年末以来，管理层不断给房企释放利好，但利好享受者永远只是一小撮央企国企和优质品牌房企，大多数房企都与融资放松无缘在买新房仍像买盲盒的背景下，一部分需求转向了二手房市场，推动了二手房市场成交量走强。

第四，人口不断流入，增量需求在带西安夜生活动七普数据显示，西安过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达488.5万人，增量仅次于深圳、广州、成都，位居全国第四去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。

2021年在中心城市常住人口增量开始降速的时候，西安人口增加了20.3万，位居第四。2022年在全国人口整体进入负增长通道的大背景下，西安人口增量也出现了跳水，但仍有12.29万增量位居全国第四。

数西安夜生活据：各城市统计局不断流入的人口增量带来了购房的增量需求，这是西安二手房不断向好的主要原因之一而最根本的原因，则是接下来要说的第五点第五，超80%的二手房在降价销售在上周全盘分析中心城市二手房3月份成交量回暖的文章中，我已经特别强调过，3月份中心城市的二手房成交量回暖，是降价让利推动的。

根据诸葛找房数据研究中心披露，热点城市目前二手房挂牌量当中，涨价房源只占17.5%，降价房源则超过了80%。

目前西西安夜生活安二手房挂牌量已经冲到了18.3万套（诸葛找房平台数据），其中调价房源中有85%左右在降价出售。

03 | 西安楼市后续预判包括西安在内的中心城市，今年二三月份成交量的拉升，很大程度上是由于去年疫情期间压抑的需求，在进入2023年后集中释放所致这种势头想要持续，必须寄托于经济和收入复苏才行而就目前的宏观数据来看，仍存在非常大的不确定性。

就目前的情况来看，2月份出口以美元计价仍是下跌；2月份的失业率不西安夜生活降反增；1至2月份的工业利润更是出现了大跳水，规模以上工业利润下跌了22.9%3月份目前只公布了PMI3月份，制造业采购经理指数（PMI）为51.9%，虽然在荣枯线以上，但比上月下降0.7个百分点。

所以我们可以看到，北上广深杭等东部热点城市在3月份下旬就表现出了成交乏力之态重庆、厦门、郑州已经转跌如果经济和收入复苏在二季度还不能明朗，西安成交量应该也难以为继至于西安的房价，阴跌概率比较大毕竟目前二西安夜生活手房成交量创新高，都是降价推动的，后续如果不好卖，更得降价了。

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