高新三变，兑现一个西安商务3.0时代！（西安高新三期在哪里）

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前言lpreface        三十年发展，西安城市的变化翻天覆地，轮廓更为清晰：从文化废都，郊区围城，变成“五港一区两基地”，从陕西省会跃升为丝路中心城市......大量写字楼、商住楼拔地而起，成为现代西安最为显著的城市特征。

但从城市规划和经济体量来看，西安最为成熟、经济最为活跃、产业密集度最高的区域，就是“高新区”从之前的郊区，蜕变为最庞大的商务中心西安洗浴商务会所，高新只用了二十五年        西安目前投入使用的250栋写字楼（含商住），仅高新区就占到40%，总建筑面积四百多万方！如果说，二十年前西安商务只是办公，如今已演变成了“商务新体验”。

这个背景下，西安高新区从“旧郊区”高新到“新中心”高新，从产业基地办公楼到西安金融中心，耗时16年之久        这一次，高新区「超高层集群」逐步呈现，刷新了西北现代商务三项纪录：最顶级的摩天集群、最顶级的商西安洗浴商务会所务标准、最阔绰的玻璃幕墙！

90年代初，高新区建设区初期/西部网

2010年，高新软件园区&产业基地/西部网

2015年，高新区CBD夜景/西部网       时代激变，推动着城市变化和中心裂变深圳福田，从一个小渔村“蜕变”成东南之芯；广州天河，从一个珠江村庄“变革”为珠三角重心；上海浦东，从一个不毛之地“变幻”成远东金融中心。

回望二十五年高新，沧海桑田，改天换地        高新区重复着深圳、上海、西安洗浴商务会所北京的城市梦，不断裂变，融汇中心如今综合实力名列全国高新区第三名，营业收入突破万亿，GDP约占城市1/3对于一个西部城市而言，这几乎是不可想象的成就。

从拉萨、西宁、呼和浩特，再到兰州、银川，从未有一座城市如西安高新区这般具有产业集群和人群吸附性在“一城多心”的城市空间布局下，高新区已经成长为名副其实的西北经济和金融中心

①1991年，高新区规划22.35k㎡，其中集中新建区2.7k㎡

②主要城区功能定西安洗浴商务会所位引发商务格局裂变

③西安市高新区、经开区、曲江写字楼分布       从这个层面上，“二十五岁”的西安高新区，励精图治，无疑将成为现代化西安的风向标，面向世界的门户中国第四大「超高层集群」落子高新，二十栋超高层制空，百万平玻璃幕墙闪烁，已不仅仅是开发写字楼那么简单！。

▼高新区三条路的成长史时代为商务作注

①1991-2015年/高新区-科技路

1991年，高新建设初期，高新区入口/转自西部网

1991年西安洗浴商务会所6月14日，高新区奠基仪式现场/转自西部网

1995年，大拆大建中的高新区入口/转自西部网

1996年，高新区街心花园/转自西部网

2011年，高新区街心花园/转自西部网

2015年，高新区街心花园/转自百度图片②2001-2015年/高新区-唐延路

2000年，建设初期的唐延路/转自西部网

2002年，改造后的唐延路/转自西部网

2011年，产业聚集的唐延路/转自西部网

2015年，沉浸在景致中的唐延路/转自百西安洗浴商务会所度图片③2009-2015年/高新区-锦业路

2012年，建设中的锦业路大道/转自800家

2015年，逐渐羽翼丰满的唐延路/转自摄影师石锐

2020年，锦业路即将建成中国第四大超高层集群▼凝聚在写字楼上的印记高新区“激流三部曲”       那么，为何说高新区即将全面刷新西北顶级商务形象，迎来高新商务3.0大时代！第一，青铜时代（2001-2003年）

正如香港浦东和广州天河，时代改革之风给予了高新机遇西安洗浴商务会所随着西安市写字楼产品热销，写字楼供应逐渐脱离长安街商圈范畴，此时，高新区写字楼呈现供应量上升趋势，尤其搭车高新技术开发浪潮，“商务+产业”写字楼产品逐渐正规化，但均以软件产业园为名投入使用。

       这一阶段开工建设的写字楼纷纷冠以“大厦”之名，言必“星级”、“智能”，譬如，科技路通达大厦、协同大厦、红叶大厦、兴业大厦、中航大厦、火炬大厦、思安大厦等时代发展的机遇，为高新写字楼提供了绝佳的环境和土壤。

第二，西安洗浴商务会所白银时代（2004-2011年）       此时，说起「高新区」，所有西安人不再陌生虽历经数年沉淀，市场上写字楼明显增量，但仍以产业园、商住楼为主，纯写字楼较少，产品定位差异较大近十年之内，2004年、2008年两次市场降温，价格下跌，空置面积较大，使得市场呈现吞温水态势。

但写字楼产品出现多元化发展，例如5A甲级/乙级、酒店式公寓、SOHO类、综合体等，写字楼集群效应显著在此期间，唐延路旺座现代西安洗浴商务会所城（国际城）、银河新坐标、唐沣国际、高新国际商务中心、新长安广场的投入使用，榜样争鸣。

大量高端商务空间出现，聚集了影响西北的塔尖商务人群，其聚合效应令人惊叹第三，黄金时代（2012年-至今）       正是对产品经济发展的极致追求，得以诞生了中国第四大超高层集群2011年之后，随着住宅市场政策收紧，城市固定资产投资放缓，资本回流商业地产，写字楼市场供销两旺。

如此，加剧了写字楼的驱动模式和产品更迭西安洗浴商务会所加速，譬如生态、科技、人文、托管、短租、大数据、金融等服务植入，高新区写字楼产品素质飞跃       继招商、西港国际超高层之后，品牌房企聚焦锦业路CBD，中铁、绿地、迈科、国瑞、延长石油、永利等300M+、200M+摩天大楼的诞生，预计到2020年，近二十座超高层将矗立于高新区，锦业路将成为名副其实的“摩天之都”。

▼中国第四大超高层集群摩天之都&商务3.0时代       高新写字楼发展历经三次西安洗浴商务会所激变，从科技路、唐延路、到锦业路，实现了完美的商务跃升！高新作为全国四大高新区之一，西安经济的引擎，西安现代化的标志与中心所在。

三次激变为高新再次梳理经济发展“龙骨架”，科技路的商贸，唐延路的产业，锦业路的金融，构成了西安最为清晰的商务轨迹，在不断刷新的商务高度之上，锦业路高屋建瓴，再启一座“恢弘摩天之都”！        锦业路作为西安商务3.0时代重要舞台，高新资本集散中心，仅一个十字路口便聚西安洗浴商务会所集了近二十栋超高层，绿地、迈科、国瑞、中铁、建行、锦业、华威等房企齐聚，更有350M+西北第一高楼国瑞·国际金融中心。

①锦业路部分写字楼统计

②锦业路部分超高层统计

▼高新商务3.0时代发展模式横向的产品链条VS垂直的服务链条       当前，西安写字楼生态圈迟滞，销售面积吃紧，单纯依赖销售型物业推动，已经捉襟见肘而随着房地产回归金融本质，西安写字楼短板越发险峻，写字楼资产证券化是一个必然趋势，高新西安洗浴商务会所商务3.0时代即将逐步来临！。

       自2008年西安市GDP增长率减缓后，2015年增长率降至8.2%经济下行直接影响西安城市开发规模放缓尤其是2012年起，西安固定资产投资增长率明显下降，写字楼储量市场趋于饱和近五年来西安市写字楼年均去化量在70万方，截止2015年写字楼存量达到840万方，2016年上半年预计交付100万方，越来越多的开发商选择物业自持，走上更为良性的商业发展模式。

在半销售或全自持的西安洗浴商务会所情况之下，如何良性运作写字楼成为一个突出问题     a.策划方向，如何策划永不褪色的地标，规划长期的资产价值 b.出租管理，如何进行客户和资产管理，以信用红利来兑现现金流c.设备管理，。

如何控制服务收益，平衡设备管理，提高服务能级。d.资产管理，如何实现资产变现与资产全生命周期的设计。1.初期产品和盈利设计 2.中期发券融资 3.后期建筑改造

①西安商务3.0时代，全资产周期考虑下的写字楼发展

②西西安洗浴商务会所安商务3.0时代，全资产周期五个模块

③产品横向发展高端化VS服务纵向发展资本化        如今，高新区「超高层集群」逐步呈现，以西安最顶级的摩天集群、最顶级的商务标准、最阔绰的玻璃幕墙，刷新现代西安商务形象！对顶级的产品，价格只是一个兑现形式，关键还在内容。

如何体现写字楼的综合价值，疑问越发突出，刀子将这一部分总结为四大红利：策划红利（定位、创新）、客户红利（出租率）、设备管理红利（硬件、改造西安洗浴商务会所）、资产管理红利（沉淀、改造、债券）考量一个写字楼产品和服务究竟如何，必须是一个全生命周期考虑！。

        高新区锦业路，作为中国第四大超高层集群，代表着西安商务办公方式和资金融投方向已经刷新多个西北顶级标准，毫无疑问创下多个西安之最为此，刀子也将持续揭秘它带给西安商务圈的变化和非同一般的特色。

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